2010년 3월 23일 화요일

제3과목 부동산펀드 - 04. 부동산펀드 특징


부동산펀드의 운용특례




- 다른 펀드와는 다르게 펀드재산으로 금전을 차입할 수 있다.




▶ 타인의 자본을 빌려서 부동산펀드를 운용할 수 있다.




※ 부동산펀드는 레버지리를 높여야 투자성이 높기 때문에 금전차입을 허용한다. 하지만 차입할 수 있는 기관을 은행, 보험회사, 다른 부동산펀드 등으로 규정해 놓았다.




※ 차입금액은 순자산의 200%까지 가능하다.




▶ 펀드규모가 100억원이 이라면 200억을 더 빌려 올 수 있다.




★ 다른 부동산펀드로 부터 차입을 할 수 있다는 말은, 부동산펀드는 돈을 빌려 줄 수도 있는 의미(대여 한도는 순자산의 100%까지 대여가능. 펀드규모가 100억원이면 100억원 몽땅 다 빌려 줄 수 있다.)




- 업무위탁 가능




▶ 돈을 모아서 부동산펀드를 설정하는 것과 부동산을 개발, 운영하는 것은 분리가 되야 한다. 따라서 개발/관리/개량/임대업무 위탁이 가능하다.




★ 취득/처분은 절대 위탁 못한다!! 집합투자업자가 직접 해야 함.







부동산펀드의 운용제약







★ 부동산 투자회사의 발기인은 투자회사 재산의 100분의 70을 초과하여 부동산에 투자하는 부동산투자회사를 설립하여서는 안되며, 설립 후에도 부동산투자회사의 정관을 투자회사 재산의 100분의 70을 초과하여 부동산에 투자하는 형태로 변경하여서는 안된다.







- 부동산투자합자회사: 무한책임사원 1인과 유한책임사원 1인이 기명날일 또는 서명을해서 금융위원회에 등록




- 부동산투자조합: 업무집행조합원 1인과 유한책임조합원1인이 기명날인 또는 서명. 후 금융위원회에 등록




- 부동산투자익명조합: 영업자1인과 익명조합원1인이 기명날인 서명. 금융위원회에 등록







부동산펀드의 설립 제약




① 원칙적으로 환매금지형펀드로 설립하도록 되어 있다.




▶ 만기 이전에는 돈을 되돌려 받을 수 없다. 하지만, 환매금지형은 유동성에 문제를 초래할 수 있기 때문에, 공모형이면서 부동산투자회사 혹은 부동산투자신탁인 경우에는 90일 이내에 증권시장에 상장해서 유동성문제를 해결한다. (부동산투자유한회사, 부동산투자합자회사 등은 상장의 의무가 없다.)




② 원칙적으로 국내 부동산은 3년 이내에 처분금지. 국외 부동산은 집합투자규약에서 정하는 기간을 따름.




③ 각 펀드의 자산총액의 100분의 10을 초과하여 동일 증권에 투자하는 행위금지.




④ 부동산투자회사는 부동산에 대한 최고투자비율을 투자회사 재산의 100분의 70을 초과하여 투자할 수 없다.

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