● 부동산펀드의 종류
① 실물형 부동산펀드: 매매형/임대형/경.공매형/개량형/개발형 부동산펀드
② 대출형 부동산펀드(pf): 부동산개발과 관련된 법인에 대한 대출에 투자하는 펀드.
③ 권리형 부동산펀드: 지상권/지역권/전세권/분양권 등의 부동산관련 권리에 투자하는 펀드
④ 증권형 부동산펀드: 부동산과 관련되 증권에 투자하는 부동산펀드.
▶ 부동산과 관련된 수익증권, 집합투자증권, 유동화증권 등에 총 자산의 50%이상을 투자
⑤ 파생상품형 부동산펀드: 부동산을 기초자산으로 하는 파생상품에 투자하는 펀드.
⑥ 준부동산펀드: 자본시장법 하에서는 부동산펀드가 아닌 다른 종류의 펀드( 증권펀드, 특별자산펀드)에 해당하지만 해당펀드의 실질적인 내용 및 경제적인 효과 측면에서 볼 때 일종의 부동산펀드로 간주할 수 있는 펀드.
● 실물형 부동산펀드
① 매매형 부동산펀드: 낮은 가격에 부동산을 사서 높은 가격에 부동산을 파는 목적
② 임대형 부동산펀드: 부동산 취득 후, 임대를 통하여 수익을 얻고, 부동산을 매각하려는 목적
③ 경.공매형 부동산펀드: 경.공매에 참가하여 부동산을 낮은 가격에 취득 후, 비싸게 매각하려는 목적
▶ 경.공매에 부동산이 나온다는 말은 유동성에 한계가 있다는 것을 뜻한다. 유동성이 좋았다면, 주인이 제 값
④ 개량형 부동산펀드: 부동산을 취득한 후에 리모델링 등을 통해 다시 비싸게 매각하려는 목적
⑤ 개발형 부동산펀드: 부동산을 개발해서 팔기위한 목적
● 대출형 부동산펀드(Project Financing)
- 부동산 개발사업을 영위하는 법인 등에 대한 대출을 주된 운용방법으로 하고 시행사 등으로 부터 안정적인대출 이자를 지급 받는 것이 운용목적.
- 자금을 제공하고 확정된 이자를 받는다는 점에서 회사채에 투자하는 것과 유사한 성격이다.
▶ 부동산개발업체에 돈을 빌려줘서 대출 이자를 받는 펀드로 우리나라에서 가장 많이 운용되는 부동산펀드
● 권리형 부동산펀드
- 부동산에 관련된 물권/채권에 투자하는 펀드 (지상권, 지역권, 전세권 등에 투자)
★ 권리
① 물권: 대세적권리여서 누구에게나 주장이 가능하다.
② 채권: 특정인(의무이행자가 정해져 있다는 말)에게만 청구할 수 있는 권리
※ 채권자: 채권을 돌려 받을 권리가 있는 사람
※ 채무자: 채권을 갚을 의무가 있는 사람
③ 지상권: 토지위에 부동산을 지을 수 있는 권리
④ 지역권: 나의 편의를 위해서 타인의 토지를 이용하는 것
⑤ 전세권: 전세금을 지급하고, 남의 집을 사용한 다음에, 전세금을 되돌려 받을 권리
⑥ 임차권: 목적물을 빌려주고, 그에 따른 사용료를 받을 권리
⑦ 분양권: 아파트에 입주할 수 있는 권리.
▶ 분양권이 오른다는 것을 프리미엄이 붙는 다고 말한다. 그 때 분양권을 되팔아 이득을 창출한다. 즉, 권리를 사고 되팔면서 수익을 갖는 펀드를 권리형 부동산펀드라고 칭한다.
● 경/공매형 부동산펀드
- 경/공매 하는 부동산은 싸게 사서 비싸게 팔아서 시세차익을 노리는 펀드
▶ 경매형부동산은 유동성에 한계가 있다. 유동성이 좋다면, 주인이 그냥 비싸게 팔았지 경매로 나오진 않지!!
▶ 경매형은 일단 돈을 모은 다음에 좋은 매물이 나오면 사는 블라인드펀드이다.
※ 블라인드펀드: 사전에 특정한 부동산/주식 등을 결정하는 것이 아니라, 때가 되면 적당한 상품을 선택하는 펀드
● 실물형 부동산펀드
① 매매형 부동산펀드: 낮은 가격에 부동산을 사서 높은 가격에 부동산을 파는 목적
② 임대형 부동산펀드: 부동산 취득 후, 임대를 통하여 수익을 얻고, 부동산을 매각하려는 목적
③ 경.공매형 부동산펀드: 경.공매에 참가하여 부동산을 낮은 가격에 취득 후, 비싸게 매각하려는 목적
④ 개량형 부동산펀드: 부동산을 취득한 후에 리모델링 등을 통해 다시 비싸게 매각하려는 목적
⑤ 개발형 부동산펀드: 부동산을 개발해서 팔기위한 목적 - 리스크가 크며 그만큼 수익률도 크다.
● 대출형 부동산펀드(Project Financing)
- 부동산 개발사업을 영위하는 법인 등에 대한 대출을 주된운용방법으로 하고 시행사 등으로 부터 안정적인 대출 이자를 지급 받는 것이 운용목적
▶ 우리나라 대부분의 부동산펀드가 대출형 부동산펀드이다.
▶ 자금을 제공하고 확정된 이자를 받는다는 점에서 회사채에 투자하는 것과 유사한 성격이다.
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