제3과목 부동산펀드 - 04. 대출형 부동산펀드(Project Financing)

1. 개념

프로젝트 파이낸싱(Project Finance or Project Financing)이란 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름(Cash Flow)을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념이다. 이러한 용어는 해외건설 및 대형 프로젝트에서 빈번히 등장하고 있으며, 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보의 가치에 두지 않고, 동 프로젝트 자체의 수익성에 두는 일종의 금융기법이다.

2. 특징

독립된 프로젝트 회사(Project company)설립

Project Finance의 기본전제는 법률적, 경제적으로 완전 독립된 프로젝트회사의 설립이다. 출자자가 파산하더라도 프로젝트회사에게는 적어도 직접적인 영향이 없어야 하기 때문에 출자자는 출자 및 각종보장을 통해 프로젝트를 지원하는 입장에 서 있을 뿐이나 차입주체가 프로젝트회사이므로 프로젝트에 소요되는 차입금이 출자자의 대차대조표상에 표시되지 않는 이점을 가진다

비소구 또는 제한소구 금융(Non-Recourse or Limited Recourse Finance)

일반적인 대출은 유사시 채권확보의 수단으로서 차주나 보증인에게 대출원리금 상환에 대하여 무한책임(Full-Recourse)을 지우는데 반하여, Project Finance 방식에 의한 대출은 대출원리금 상환 부담이 프로젝트의 내자가치와 예상 현금수입의 범위내로 한정(Non-Resourse)되고, 출자자 등의 일정범위 추가부담으로 제한(Limited Recourse)된다

프로젝트 파이낸싱 방식으로 대출한 금융기관은 채권자이면서 동시에 프로젝트의 성패에 영향을 받는 이해관계자로서의 성격을 가지게 된다. 다시 말하면 대출은행은 차입자와 사업 위험을 함께 부담한다고 할 수 있기 때문에, 프로젝트의 경영이 나빠지는 경우에도 프로젝트의 실질적인 소유자인 사업주에게 책임을 묻지 못하고, 프로젝트 내에서 해결을 도모하지 않으면 안된다.

이러한 금융구조를 비소구(non-recourse finance)이라고 한다. 물론 실제거래에서는 대출은행과 프로젝트사업주 사이에는 여러 가지 직간접적인 위험배분의 조합이 원용되므로 완전한 비소구 방식은 거의 없으며, 사업주가 여신 위험의 일부를 부담하는 제한 소구(limited recourse)가 일반적이다.

담보의 한정

프로젝트 파이낸싱의 담보는 프로젝트 회사의 자신에 한정되기 때문에 프로젝트 회사가 상환을 못하게 되면 사업주가 충분한 담보 여력을 가진 경우에도 이것에 대해서는 권리가 없다. 이 점은 기업의 입장에서 보면 프로젝트의 영업이 부진하여 부득이 포기하는 경우에도 사업주 본사의 자산에는 영향을 받지 않고 계속 사업을 유지할 수 있는 구조로 되어있다.

현금수지에 기초한 여신(Cash Flow Lending)

프로젝트 파이낸싱의 담보는 프로젝트의 미래 현금수지의 총화이기 때문에 프로젝트의 영업이 부진한 경우에도 프로젝트 자체 자산의 처분 외에는 다른 채권회수 수단이 없다. 제 1차적으로는 어디까지나 프로젝트가 산출하는 현금수지 또는 수익에 의존하게 된다.

이러한 현금흐름을 관리하기 위해 대주는 대상사업의 독립적인 결제관리계좌(escrow account)를 설정함으로써 효율적인 자금확보와 원리금 상환을 확보할 수 있다. 또한 개발업체의 효율적인 자금확보, 합리적인 공사대금지급구조, 투명한 입찰과정 등의 제반요소로 인해 개발업체는 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있다. 이런 의미에서 프로젝트 파이낸스는 대출 대상의 프로젝트에서 산출되는 현금수지에 최대한 의존하는 대출, 즉 현금수지에 기초한 여신(cash flow lending)이라는 큰 특징을 가지고 있다.

구조화 금융(Structured Finance)

프로젝트 추진이라는 특정 목적에 적합한 새로운 사업 및 금융구조를 적극적으로 조성해 나간다는 의미에서, 프로젝트 파이낸싱은 구조화 금융으로서의 특징을 가지고 있다. 이 같은 특징은 프로젝트의 사업위험을 경감시켜 줌과 동시에, 동 구조의 내용을 금융기관에 자금조달용 담보로도 제공하게 되어 프로젝트의 성공가능성을 높혀주게된다. 또 프로젝트의 사업실패도 사업주에게 제한적인 범위 내에서만 그 영향이 미치게 한다.

차관단 구성

프로젝트 파이낸싱의 대상이 되는 사업대부분의 경우 사업규모가 방대하여 거대한 소요자금이 요구될 뿐만 아니라, 계획사업에 내재하는 위험이 매우 크다. 따라서 금융기관이 단독으로 자금을 공급하고 위험을 부담하기보다는 복수의 금융기관이 차관단을 구성하여 신디케니티드론 방식으로 필요자금을 대출해 주는 것이 일반적이다.

단일 사업성

프로젝트 파이낸싱은 상기와 같이 상환자원 및 담보를 대출 대상 프로젝트에만 의존하는 파이낸싱 방식이기 때문에, 대출은행으로서는 대상 프로젝트의 수익성 및 위험 분석을 엄밀히 행하고 충분한 확신 하에 프로젝트를 추진하는 프로젝트회사에 대한 대출을 결정한다. 만약 차입자인 프로젝트 회사가 대출 대상이 되는 프로젝트 이외에 다른 사업을 추진하게 된다면, 프로젝트의 사업성 및 수익성에 불확실한 요소가 추가되기 때문에 대주로서는 예상외의 위험이 추가적으로 발생하게 된다. 따라서 대주로서는 프로젝트 회사가 다른 사업을 추가하는 것을 제한하고 대상 프로젝트에 전념할 것, 즉 프로젝트 회사가 단일사업회사(single purpose company)일 것을 요구한다.

철저한 자금관리

Project Finance는 프로젝트 현금수입이 유일한 담보대상이 되므로 대주들은 자금관리를 위해 이른바 결제위탁계정(Escrow Account)을 설치하고 이를 관리함. 결제위탁계정에는 출자금, 대출금, 부가세 환급금, 사용료 등의 운영수입 등 프로젝트 관련 모든 현금수입이 집중 입금되며, 건설비용, 운영비용, 대출 원리금상환금, 배당금 등 모든 출금이 대주단과 차주가 사전에 약정한 항목과 순위에 의거 이 계정을 통해 이루어진다.

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프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)

프로젝트 파이낸싱이란 대출금의 원리금 상환이 해당프로젝트에서 발생되는 현금 흐름(Cash Flow)에 의존하여 이루어지는 금융거래 방식입니다. 선진국에서는 이 제도가 활성화되어 있지만, 우리 나라 금융시장에서는 제한된 범위내에서 프로젝트 스폰서의 지원, 즉, 시공사의 대출에 대한 신용연대보증 및 책임준공이행각서, 부동산신탁회사의 이자보증과 자금관리를 조건으로 하는 등 제수단을 통한 안정적 장치로 이 제도가 운영되고 있습니다.

개념
프로젝트 파이낸싱이란 대출금의 원리금 상환이 해당 프로젝트에서 발생되는 현금 흐름에 의존하여 이루어지는 금융거래 방식입니다. 해외 건설 및 대형 프로젝트에서 빈번히 등장하고 있으며, 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보의 가치에 두지않고 동 프로젝트 자체의 수익성에 두는 금융기법으로 최근에는 건설업체의 자산개발 분야에도 본 방식이 도입되고 있습니다.

운영상황
선진국에서는 이 제도가 활성화되어 있지만, 우리 나라 금융시장에서는 제한된 범위 내에서 프로젝트 스폰서의 지원, 즉 시공사의 대출에 대한 신용연대보증 및 책임준공이행각서, 부동산신탁회사의 이자보증과 자금관리를 조건으로 하는 등 제수단을 통한 안정적 장치로 이 제도가 운영되고 있습니다.

외국에서는 이 제도로 급증하는 사회간접자본 투자에 민간자본을 유치하는 BOT방식을 많 이 활용했고 우리 나라도 국가의 예산지원 없이 민간기업이 SOC사업이나 제3섹타 방식의 사업을 추진하도록 법적인 절차를 마련해 놓기는 했습니다. 그러나 이 사업에 대한 사업성문제, 막대한 자금조달이 문제가 되어 민간기업 투자 사례는 그리 많지 않은 것이 사실입니다.

특징과 장단점

< 특징 >

1. 채권자는 프로젝트회사 도산 시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 청구가 가능하나 사업주에 대해서는 불가함.
-비소구금융 또는 제한적 소구금융( non or limited recourse financing )

2. 프로젝트 진행을 위해 발생한 부채는 전적으로 프로젝트 회사가 부담하므로 사업주의 대차대조표에는 추가로 부채계상이 되지 않습니다.
-부외금융( off-balance sheet financing )

< 장점 >
1. 사업주가 금융기관으로부터 대출에 제한을 받는 경우에도 유망한 프로젝트에는 대출이 가능함.
2. 비소구금융에 따라 사업위험이 프로젝트 회사로 전가됨.
3. 부외금융의 특징을 가지고 있으므로 사업주는 추가부채 부담없이 사업을 진행할 수 있으므로 사업주의 재무구조는 현 상태로 유지가능함.
4. 사업성을 기초로 대출이 이루어지므로 사업주에 대한 신용평가없이 대출금에 대한 상환이 가능해지므로 정보의 비대칭성 문제를 해결할 수 있슴.
5. 위험부담이 커지는 정도에 따라 금리를 상승시킬 수 있으며, 각종 보증이나 보험을 통해 사업위험을 신용보완기관과 분담 가능함.

< 단점 >
1. 위험을 전가하는 대신에 추가되는 금융비용부담이 증가함.
2. 위험부담을 위해 다양한 참여주체가 계약을 통해 금융이 이루어지므로 절차의 복잡성에 따른 사업지연이 발생할 수 있음.

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프로젝트 파이낸싱(PF:project financing) 의 약자인데요

프로젝트 파이낸싱은 대규모 위험사업에 대한 자금조달수법으로서, 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융수법을 말합니다.

은행 등 금융기관들이 특정사업을 담보로 대출해 주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받는 선진금융기법입니다.

일반적인 금융이 대출해 줄 회사의 전체신용을 감안해 이뤄지는 것과 달리 프로젝트 파이낸싱은 회사의 신용은 보지않고 회사와 사업을 별도로 분리, 특정사업의 사업성만을 분석해 자금이 공급됩니다.

프로젝트 파이낸싱은 본래 석유개발과 같은 고수익과 큰 위험이 상존하는 사업을 대상으로 시작되었으나 점차 도로·공항 등 시설투자 사업으로 확대되고 있습니다.

지금은 국내에서 은행, 상호저축은행,보험회사 등에서 대단지 아파트 건설, 테마상가(대형상가), 기간산업(도로 등)에 PF금융을 많이 취급하고 있어 활성화 되는 단계에 있습니다.
그래서 요즘 PF란 용어가 갑자기 많이 사용되고 있습니다. 흔히 분양광고 맨하단에 보면 시행사:.., 시공사: ..건설회사, 자금관리: ..은행, 협력업체:...이라고 표시된것은 PF방식으로 사업하는 것으로 이해하시된 됩니다.

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● 펀드일반

- 70점 ( 35/50 )
● 파생상품펀드

- 64점 ( 16/25 )
● 부동산펀드

- 72점 ( 18/25 )

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● 총점 69점

제3과목 부동산펀드 - 03. 부동산펀드 종류

● 부동산펀드의 종류

① 실물형 부동산펀드: 매매형/임대형/경.공매형/개량형/개발형 부동산펀드

② 대출형 부동산펀드(pf): 부동산개발과 관련된 법인에 대한 대출에 투자하는 펀드.

③ 권리형 부동산펀드: 지상권/지역권/전세권/분양권 등의 부동산관련 권리에 투자하는 펀드

④ 증권형 부동산펀드: 부동산과 관련되 증권에 투자하는 부동산펀드.

▶ 부동산과 관련된 수익증권, 집합투자증권, 유동화증권 등에 총 자산의 50%이상을 투자

⑤ 파생상품형 부동산펀드: 부동산을 기초자산으로 하는 파생상품에 투자하는 펀드.

⑥ 준부동산펀드: 자본시장법 하에서는 부동산펀드가 아닌 다른 종류의 펀드( 증권펀드, 특별자산펀드)에 해당하지만 해당펀드의 실질적인 내용 및 경제적인 효과 측면에서 볼 때 일종의 부동산펀드로 간주할 수 있는 펀드.

● 실물형 부동산펀드

① 매매형 부동산펀드: 낮은 가격에 부동산을 사서 높은 가격에 부동산을 파는 목적
② 임대형 부동산펀드: 부동산 취득 후, 임대를 통하여 수익을 얻고, 부동산을 매각하려는 목적
③ 경.공매형 부동산펀드: 경.공매에 참가하여 부동산을 낮은 가격에 취득 후, 비싸게 매각하려는 목적

▶ 경.공매에 부동산이 나온다는 말은 유동성에 한계가 있다는 것을 뜻한다. 유동성이 좋았다면, 주인이 제 값
④ 개량형 부동산펀드: 부동산을 취득한 후에 리모델링 등을 통해 다시 비싸게 매각하려는 목적
⑤ 개발형 부동산펀드: 부동산을 개발해서 팔기위한 목적

● 대출형 부동산펀드(Project Financing)
- 부동산 개발사업을 영위하는 법인 등에 대한 대출을 주된 운용방법으로 하고 시행사 등으로 부터 안정적인대출 이자를 지급 받는 것이 운용목적.

- 자금을 제공하고 확정된 이자를 받는다는 점에서 회사채에 투자하는 것과 유사한 성격이다.

▶ 부동산개발업체에 돈을 빌려줘서 대출 이자를 받는 펀드로 우리나라에서 가장 많이 운용되는 부동산펀드

● 권리형 부동산펀드

- 부동산에 관련된 물권/채권에 투자하는 펀드 (지상권, 지역권, 전세권 등에 투자)

★ 권리
① 물권: 대세적권리여서 누구에게나 주장이 가능하다.
② 채권: 특정인(의무이행자가 정해져 있다는 말)에게만 청구할 수 있는 권리

※ 채권자: 채권을 돌려 받을 권리가 있는 사람

※ 채무자: 채권을 갚을 의무가 있는 사람
③ 지상권: 토지위에 부동산을 지을 수 있는 권리
④ 지역권: 나의 편의를 위해서 타인의 토지를 이용하는 것
⑤ 전세권: 전세금을 지급하고, 남의 집을 사용한 다음에, 전세금을 되돌려 받을 권리
⑥ 임차권: 목적물을 빌려주고, 그에 따른 사용료를 받을 권리
⑦ 분양권: 아파트에 입주할 수 있는 권리.

▶ 분양권이 오른다는 것을 프리미엄이 붙는 다고 말한다. 그 때 분양권을 되팔아 이득을 창출한다. 즉, 권리를 사고 되팔면서 수익을 갖는 펀드를 권리형 부동산펀드라고 칭한다.

● 경/공매형 부동산펀드

- 경/공매 하는 부동산은 싸게 사서 비싸게 팔아서 시세차익을 노리는 펀드

▶ 경매형부동산은 유동성에 한계가 있다. 유동성이 좋다면, 주인이 그냥 비싸게 팔았지 경매로 나오진 않지!!

▶ 경매형은 일단 돈을 모은 다음에 좋은 매물이 나오면 사는 블라인드펀드이다.

※ 블라인드펀드: 사전에 특정한 부동산/주식 등을 결정하는 것이 아니라, 때가 되면 적당한 상품을 선택하는 펀드

● 실물형 부동산펀드
① 매매형 부동산펀드: 낮은 가격에 부동산을 사서 높은 가격에 부동산을 파는 목적
② 임대형 부동산펀드: 부동산 취득 후, 임대를 통하여 수익을 얻고, 부동산을 매각하려는 목적
③ 경.공매형 부동산펀드: 경.공매에 참가하여 부동산을 낮은 가격에 취득 후, 비싸게 매각하려는 목적
④ 개량형 부동산펀드: 부동산을 취득한 후에 리모델링 등을 통해 다시 비싸게 매각하려는 목적
⑤ 개발형 부동산펀드: 부동산을 개발해서 팔기위한 목적 - 리스크가 크며 그만큼 수익률도 크다.

● 대출형 부동산펀드(Project Financing)
- 부동산 개발사업을 영위하는 법인 등에 대한 대출을 주된운용방법으로 하고 시행사 등으로 부터 안정적인 대출 이자를 지급 받는 것이 운용목적

▶ 우리나라 대부분의 부동산펀드가 대출형 부동산펀드이다.
▶ 자금을 제공하고 확정된 이자를 받는다는 점에서 회사채에 투자하는 것과 유사한 성격이다.

제3과목 부동산펀드 - 04. 부동산펀드 특징

● 부동산펀드의 운용특례

- 다른 펀드와는 다르게 펀드재산으로 금전을 차입할 수 있다.

▶ 타인의 자본을 빌려서 부동산펀드를 운용할 수 있다.

※ 부동산펀드는 레버지리를 높여야 투자성이 높기 때문에 금전차입을 허용한다. 하지만 차입할 수 있는 기관을 은행, 보험회사, 다른 부동산펀드 등으로 규정해 놓았다.

※ 차입금액은 순자산의 200%까지 가능하다.

▶ 펀드규모가 100억원이 이라면 200억을 더 빌려 올 수 있다.

★ 다른 부동산펀드로 부터 차입을 할 수 있다는 말은, 부동산펀드는 돈을 빌려 줄 수도 있는 의미(대여 한도는 순자산의 100%까지 대여가능. 펀드규모가 100억원이면 100억원 몽땅 다 빌려 줄 수 있다.)

- 업무위탁 가능

▶ 돈을 모아서 부동산펀드를 설정하는 것과 부동산을 개발, 운영하는 것은 분리가 되야 한다. 따라서 개발/관리/개량/임대업무 위탁이 가능하다.

★ 취득/처분은 절대 위탁 못한다!! 집합투자업자가 직접 해야 함.

● 부동산펀드의 운용제약

★ 부동산 투자회사의 발기인은 투자회사 재산의 100분의 70을 초과하여 부동산에 투자하는 부동산투자회사를 설립하여서는 안되며, 설립 후에도 부동산투자회사의 정관을 투자회사 재산의 100분의 70을 초과하여 부동산에 투자하는 형태로 변경하여서는 안된다.

- 부동산투자합자회사: 무한책임사원 1인과 유한책임사원 1인이 기명날일 또는 서명을해서 금융위원회에 등록

- 부동산투자조합: 업무집행조합원 1인과 유한책임조합원1인이 기명날인 또는 서명. 후 금융위원회에 등록

- 부동산투자익명조합: 영업자1인과 익명조합원1인이 기명날인 서명. 금융위원회에 등록

● 부동산펀드의 설립 제약

① 원칙적으로 환매금지형펀드로 설립하도록 되어 있다.

▶ 만기 이전에는 돈을 되돌려 받을 수 없다. 하지만, 환매금지형은 유동성에 문제를 초래할 수 있기 때문에, 공모형이면서 부동산투자회사 혹은 부동산투자신탁인 경우에는 90일 이내에 증권시장에 상장해서 유동성문제를 해결한다. (부동산투자유한회사, 부동산투자합자회사 등은 상장의 의무가 없다.)

② 원칙적으로 국내 부동산은 3년 이내에 처분금지. 국외 부동산은 집합투자규약에서 정하는 기간을 따름.

③ 각 펀드의 자산총액의 100분의 10을 초과하여 동일 증권에 투자하는 행위금지.

④ 부동산투자회사는 부동산에 대한 최고투자비율을 투자회사 재산의 100분의 70을 초과하여 투자할 수 없다.

제3과목 부동산펀드 - 02. 부동산펀드 개요

집합투자(Certified Investment): 펀드를 의미한다.

★ 역사적으로 투자자들은 주식/채권에 분산투자 하였으나, 금융자산들간의 상관관계가 높아져, 금융시장이 나쁠때는 분산투자의 효과를 얻기 힘들었다. 따라서 금융시장과 상관관계가 낮은 부동산펀드가 대안으로 떠올랐다.

▶ 우리나라 증시는 미국증시에 영향을 받는 것 처럼, 주식 등의 금융자산은 전세계적으로 상관관계가 너무 높아서 부동산펀드 등의 대안투자가 떠오르게 됨.

● 자본시장법의 집합투자기구 종류

- 증권집합투자기구

- 부동산집합투자기구 (제3과목의 부동산펀드가 속하는 영역)

- 특별자산집합투자기구

- 혼합자산집합투자기구

- 단기금융집합투자기구

● 자본시장법의 부동산펀드의 종류

- 실물형 부동산펀드
- 대출형 부동산펀드(Project Financing)
- 권리형 부동산펀드
- 증권형 부동산펀드
- 파생상품형 부동산펀드
- 준부동산펀드(자본시장법에서 정의하지는 않는다.)

● 부동산집합투자기구

- 집합투자재산의 100분의 50을 초과하여 부동산에 투자하는 집합기구.

● 부동산집합투자기구의 법적형태에 따른 분류

★ 부동산투자신탁/부동산투자회사 등 ∈ 부동산집합투자기구 ∈ 집합투자기구

형태 집합투자규약 집합투자증권 설정설립주체

1. 부동산투자신탁 신탁계약, 투자신탁계약, 수익증권, 집합투자업자

2. 부동산투자회사 주식회사(상법), 정관, 주식, 발기인

3. 부동산투자유한회사 유한회사(상법), 정관 , 지분증권, 집합투자업자

4. 투자합자회사 합자회사(상법), 정관, 지분증권, 집합투자업자

5. 투자조합 조합(민법), 조합계약, 출자증권, 집합투자업자

6. 투자익명조합 익명조합(상법), 익명조합계약, 출자증권, 집합투자업자

※ 부동산투자기구 형태는 크게 3가지로 나뉜다. 신탁형(부동산투자신탁), 회사형(부동산투자회사, 부동산투자유한회사, 투자합자회사), 조합형(투자조합, 투자익명조합)

※ 신탁(trust): 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계. (돈을 맡기고, 알아서 돈을 불려 달라고 하는 것)

※ 수익증권(beneficiary certificate): 재산의 운용을 타인에게 신탁한 경우 그 수익을 받는 권리가 표시된 증권.

※ 정관(articles of incorporation): 사단법인의 조직 활동을 정한 근본규칙.

※ 주식회사(corporation): 주식의 발행을 통해 자본을 조달하는 회사. 주주는 언제든 보유주식을 제3자에게 매각할 수 있다. 유한책임사원으로 구성된다.

※ 유한책임: 100만원을 투자했는데, 회사가 망하면 100만원의 책임을 지는 형태이다. 즉, 투자한 금액만큼 손실을 본다. ( 상장된 회사를 대상으로 투자를 했을 때, 투자자가 갖게 되는 책임 )

※ 무한책임: 100만원 투자했는데, 회사가 망하면 사채를 쓰던, 장기를 팔던 손해난 금액만큼 책임을 진다. ( 내가 퇴직금을 몽땅 털어서, 치킨사업을 시작했을 때, 갖게되는 책임. 치킨팔다 망하면 빚더미에 떠안게 되된다. )

※ 유한회사(private company): 소수의 유한책임사원으로 구성되는 회사. 주식회사와 유사하지만, 규모가 작고 및 법적 규제가 완화 된 특징을 갖는다.

※ 합자회사(limited partnership): 사업의 경영은 무한책임사원이 하고, 자본은 유한책임사원이 제공하는 회사.

※ 출자(contribution): 사업을 하기위한 자본.

※ 출자증권(subscription certificate): 특수 법인이(한국도로공사, 한국전력공사 등.. ) 그 법인에 출자한 사람에게 발행하는 유가 증권. 주식회사의 주권과 달리 출자자에게 경영참가권이 인정되지 않는다. 소유 및 양도를 일정한 자격을 가진자로 한정하기 때문에, 시장거래 대상으로 적합하지 않다.

※ 지분증권: 회사, 조합의 순자산에 대한 소유지분을 나타내는 유가증권.

※ 유가증권(security): 돈은 아니지만 돈으로서의 가치가 있는 증권. (ex, 어음, 수표, 주식, 채권 등..)

※ 투자조합: 정부의 창업지원기금과 일반인을 조합원으로 참여시켜 결성.

※ 익명조합(undisclosed association): 당사자의 한 편이 상대편의 영업을 위하여 출자를 하고 상대편은 그 영업에서 생기는 이익을 나누어 가질 것을 약정하는 계약.

▶ 돈 많은 사람이, 똘똘한 사람에게 사업하라고 돈을 대주는 경우. 이 경우엔 외부에서는 개인기업으로 보이지만, 내적으로는 공동기업이다. 따라서 회사에 포함되지 않는다.

제3과목 부동산펀드 - 01. 부동산개요

● 부동산

- 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말하며 부동산 이외의 물건은 동산이다. (민법 99조1항)

▶ 민법은 일반인을 대상으로 하는 법. 즉, 일반인이 주거를 위해서 부동산을 매입했을 경우에는 민법에 포함. 매매업을 업으로 하는 자가 부동산을 매입했을 경우에는 상법에 포함.

● 준(의제간주)부동산

- 공시수단을 갖추어 거래객체로 독립된 거래가 형성.인정되는 것( 입목, 공장재단, 광업권, 어업권, 선박, 광업재단, 항공기, 자동차, 건설기계 등)

▶ 성질산 부동산으로 볼 수 없으나, 그 재화의 성격이나 관리의 입장에서 볼 때, 소유권 등록이 필요한 것을 준부동산으로 정의한다. ( 컴퓨터/TV와는 다르게, 자동차/항공기/선박 등을 소유를 하게 되었을 경우, 소유권 등을 서면으로 남겨야 한다. )

※ 의제간주: 성질이 다른 것을 같은 것으로 보고 법률상 같은 효과를 주는 일

● 복합부동산

- 토지와 그 정착물과의 권리관계가 특별하게 설정되어 있거나 상호가치나 이용 등의 영향력이 복합개념의 관계에 있는 경우.

▶ 토지와 정착물이 합쳐져야만 하나의 역할을 수행하는 과수원 등...

● 등기부등본

- 표제부: 부동산의 표시와 그 소재지

- 갑구: 소유권 관련 사항 (등기원인 등)

- 을구: 소유권 이외의 사항

● 지번: 주민등록번호처럼 땅에게 고유한 번호를 부여.

● 지목: 현재 사용하는 땅의 용도에 따라서 나눈 분류.

● 지적: 땅에대한 기록 (즉, 지번과 지목을 관리하는 문서)

● 지적의 3요소: 토지/등록/지적공부 ( 외우는 방법; 토지를 지적공부에 등록한다. )

※ 지적공부: 토지에관한 사항을 공적으로 기록, 증명하는 장부

● 용도분류

- 용도지역: 토지를 효율적으로 이용하기위해 지역을 용도에 맞게 나눔. (도시지역, 관리지역 등). 용도에 맞게 나눈 지역에서 중복되게 지정되는 지역은 없다. (특정한 땅이 도시지역이면서, 관리지역인 경우는 존재하지 않는다. )

- 용도지구: 미관, 경관 등을 증진시키기 위해서 나누는 지구. ( 방화지역 등.. 특정한 땅이 도시지역이면서, 관리지역인 경우 존재한다. )

▶ 장착물의 건축가능한 용도는 건폐율과 용적률에 의해서 결정된다.

1) 건폐율: 얼마나 넓게 건물을 지을지 결정. ( 건축면적/대지면적 * 100 )

※ 건축면적: 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 대부분 1층의 바닥면적으로 측정가능.

★ 건폐율이 낮을 수록 땅을 적게 사용하기 때문에, 가격이 비싸다.

2) 용적률: 얼마나 높게 건물을 지을지 결정. ( 지상층의 연면적/대지면적 * 100 )

※ 연면적: 각 층의 바닥면적의 합.

● 주택의 분류

▶ 건물이 한 세대의 소유이면 단독주택, 각 세대별로 소유주가 다르면 공동주택.

1) 단독주택: 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관

① 단독주택

② 다중주택: 학생이나 직장인 등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 독립된 주거의 형태가 아니며, 연면적이 300m^2 이하이고 3층 이하인 주택

③ 다가구주택: 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고 주택의 바닥면적의 합계가 660m^2이하이며, 19세대 이하가 거주하는 주택으로 공동주택에 해당하지 않는 것

2) 공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등

① 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택

② 연립주택: 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 주택으로 바닥면적의 합계가 660m^2을 초과하는 주택

③ 다세대주택: 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택으로 바닥면적(지하주차장 면적은 제외)의 합계가 660m^2이하인 주택

2) 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것.