2010년 3월 22일 월요일

제3과목 부동산펀드 - 02. 부동산펀드 개요




집합투자(Certified Investment): 펀드를 의미한다.







★ 역사적으로 투자자들은 주식/채권에 분산투자 하였으나, 금융자산들간의 상관관계가 높아져, 금융시장이 나쁠때는 분산투자의 효과를 얻기 힘들었다. 따라서 금융시장과 상관관계가 낮은 부동산펀드가 대안으로 떠올랐다.




▶ 우리나라 증시는 미국증시에 영향을 받는 것 처럼, 주식 등의 금융자산은 전세계적으로 상관관계가 너무 높아서 부동산펀드 등의 대안투자가 떠오르게 됨.







자본시장법의 집합투자기구 종류




- 증권집합투자기구




- 부동산집합투자기구 (제3과목의 부동산펀드가 속하는 영역)




- 특별자산집합투자기구




- 혼합자산집합투자기구




- 단기금융집합투자기구







자본시장법의 부동산펀드의 종류




- 실물형 부동산펀드
- 대출형 부동산펀드(Project Financing)
- 권리형 부동산펀드
- 증권형 부동산펀드
- 파생상품형 부동산펀드
- 준부동산펀드(자본시장법에서 정의하지는 않는다.)










부동산집합투자기구




- 집합투자재산의 100분의 50을 초과하여 부동산에 투자하는 집합기구.







부동산집합투자기구의 법적형태에 따른 분류




★ 부동산투자신탁/부동산투자회사 등 ∈ 부동산집합투자기구 ∈ 집합투자기구







형태 집합투자규약 집합투자증권 설정설립주체




1. 부동산투자신탁 신탁계약, 투자신탁계약, 수익증권, 집합투자업자




2. 부동산투자회사 주식회사(상법), 정관, 주식, 발기인




3. 부동산투자유한회사 유한회사(상법), 정관 , 지분증권, 집합투자업자




4. 투자합자회사 합자회사(상법), 정관, 지분증권, 집합투자업자




5. 투자조합 조합(민법), 조합계약, 출자증권, 집합투자업자




6. 투자익명조합 익명조합(상법), 익명조합계약, 출자증권, 집합투자업자







※ 부동산투자기구 형태는 크게 3가지로 나뉜다. 신탁형(부동산투자신탁), 회사형(부동산투자회사, 부동산투자유한회사, 투자합자회사), 조합형(투자조합, 투자익명조합)




※ 신탁(trust): 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계. (돈을 맡기고, 알아서 돈을 불려 달라고 하는 것)




※ 수익증권(beneficiary certificate): 재산의 운용을 타인에게 신탁한 경우 그 수익을 받는 권리가 표시된 증권.




※ 정관(articles of incorporation): 사단법인의 조직 활동을 정한 근본규칙.




※ 주식회사(corporation): 주식의 발행을 통해 자본을 조달하는 회사. 주주는 언제든 보유주식을 제3자에게 매각할 수 있다. 유한책임사원으로 구성된다.




※ 유한책임: 100만원을 투자했는데, 회사가 망하면 100만원의 책임을 지는 형태이다. 즉, 투자한 금액만큼 손실을 본다. ( 상장된 회사를 대상으로 투자를 했을 때, 투자자가 갖게 되는 책임 )




※ 무한책임: 100만원 투자했는데, 회사가 망하면 사채를 쓰던, 장기를 팔던 손해난 금액만큼 책임을 진다. ( 내가 퇴직금을 몽땅 털어서, 치킨사업을 시작했을 때, 갖게되는 책임. 치킨팔다 망하면 빚더미에 떠안게 되된다. )




※ 유한회사(private company): 소수의 유한책임사원으로 구성되는 회사. 주식회사와 유사하지만, 규모가 작고 및 법적 규제가 완화 된 특징을 갖는다.




※ 합자회사(limited partnership): 사업의 경영은 무한책임사원이 하고, 자본은 유한책임사원이 제공하는 회사.




※ 출자(contribution): 사업을 하기위한 자본.




※ 출자증권(subscription certificate): 특수 법인이(한국도로공사, 한국전력공사 등.. ) 그 법인에 출자한 사람에게 발행하는 유가 증권. 주식회사의 주권과 달리 출자자에게 경영참가권이 인정되지 않는다. 소유 및 양도를 일정한 자격을 가진자로 한정하기 때문에, 시장거래 대상으로 적합하지 않다.




※ 지분증권: 회사, 조합의 순자산에 대한 소유지분을 나타내는 유가증권.




※ 유가증권(security): 돈은 아니지만 돈으로서의 가치가 있는 증권. (ex, 어음, 수표, 주식, 채권 등..)




※ 투자조합: 정부의 창업지원기금과 일반인을 조합원으로 참여시켜 결성.




※ 익명조합(undisclosed association): 당사자의 한 편이 상대편의 영업을 위하여 출자를 하고 상대편은 그 영업에서 생기는 이익을 나누어 가질 것을 약정하는 계약.




▶ 돈 많은 사람이, 똘똘한 사람에게 사업하라고 돈을 대주는 경우. 이 경우엔 외부에서는 개인기업으로 보이지만, 내적으로는 공동기업이다. 따라서 회사에 포함되지 않는다.

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